В Тарту и окрестных волостях полным ходом идет строительство новых многоквартирных домов, и на долю новостроек приходится уже более 40% предложений квартир. Однако, как показывает статистика сделок, большинство покупателей по-прежнему отдают предпочтение более доступным квартирам на вторичном рынке.
В этом году рынок недвижимости Тарту характеризуется растущим разрывом между предложением и спросом, отмечают исполнительный директор Kinnisvara24 Урмас Уйбомяэ и член правления бюро недвижимости Arco Vara Пеэп-Айн Саар.
По словам Саара, рынок недвижимости Тарту в этом году умеренно оживился, но в основном за счет роста предложения новостроек. В первую неделю июля на портале Kinnisvara24 на продажу было выставлено 583 квартиры в Тарту, что более чем на четверть превышает показатель за аналогичный период прошлого года. При этом в мае было заключено на одну десятую меньше сделок с квартирами, чем в том же месяце прошлого года, а медианная цена осталась практически неизменной. Согласно статистике Kinnisvara24 и Земельного департамента, за первые пять месяцев этого года в Тарту было совершено 632 сделки с квартирами, из них 132 пришлись на май. Медианная цена сделок составила 2350 евро за квадратный метр.
В настоящее время в Тарту завершается строительство большого количества новостроек, и, по оценке Саара, это будет ощущаться на рынке как в этом, так и в следующем году. Новые квартиры уже составляют более 40% всех предложений на рынке Тарту.
«При этом существует большой разрыв между предпочтениями покупателей и ценами на новые квартиры. Уровень цен на новостройки, по сути, на 40% выше, чем фактическая стоимость совершаемых на рынке сделок. Местами цена квадратного метра в предложениях по новым квартирам уже приближается к 6000–7000 евро», – сказал Саар.
По его словам, продажа такого большого объема новостроек в Тарту предполагает рост благосостояния и появление новых предприятий. «Тарту нужны люди, способные покупать такую недвижимость. В противном случае сложно оправдать столь большое количество новостроек, выходящих на рынок», – сказал Саар.
По оценке Саара, в Тарту может повториться сценарий, наблюдавшийся в Таллинне несколько лет назад, когда предложение новых квартир росло быстрее спроса, что привело к большому скоплению непроданных объектов.
По словам Саара, статистика покупок и бронирований за последние месяцы показывает, что в Тарту лучше всего продаются более дешевые квартиры на вторичном рынке. «Люди в основном покупают и бронируют жилье, стоимость которого примерно на одну пятую ниже медианной цены на вторичном рынке. Цена таких квартир составляет около 125 000 евро», – пояснил Саар.
По словам Уйбомяэ, на вторичном рынке Тарту цены все чаще диктуют покупатели. Предложений много, и собственникам, желающим продать недвижимость, приходится считаться со снижением цены.
Более половины сделок в Тарту приходится на двухкомнатные квартиры. Покупатели такого жилья, как правило, ищут свой первый дом. По словам Саара, среди них есть и те, кто инвестирует в арендную недвижимость, однако их доля сокращается, поскольку доходность от сдачи жилья в аренду в Тарту снижается. Двухкомнатными квартирами также интересуются так называемые флипперы – инвесторы, приобретающие жилье для ремонта и последующей перепродажи. Небольшую, но ежегодно растущую группу покупателей составляют родители, которые приобретают квартиру для своих детей, приезжающих учиться в Тарту.
По словам Саара, активное строительство не ограничивается чертой города Тарту, а распространяется и на окружающие его волости. Рынок недвижимости быстро развивается в волостях Камбья, Ныо и Юленурме. Район Раади, расположенный в волости Тарту, также активно застраивается новыми объектами.
«Там, где раньше росли кусты черной смородины и располагался аэродром, теперь работают краны», – отметил Саар. По его словам, в окрестностях Тарту появляется много новостроек, поскольку земля там дешевле, а бюрократические процедуры для застройщиков зачастую проходят быстрее.
По стоимости сделок волость Тарту уже опередила сам город, поскольку там преобладают новостройки, а предложений на вторичном рынке мало. Уровень цен в волости Ныо держится на одном уровне с городом Тарту, в то время как цены в волостях Камбья и Луунья несколько ниже медианной по городу, но и там возводится все больше новых квартир. Среди прочих волостей выделяется Эльва, где большинство сделок заключается на вторичном рынке, а новостроек мало. Вследствие этого медианная цена на квартиры в Эльве почти вдвое ниже, чем в Тарту.
По словам Саара, в окрестностях Тарту наблюдаются тенденции, ранее характерные в основном для пригородов Таллинна. «Однако, в отличие от Таллинна, в самом городе Тарту осталось не так много места для новых проектов», – отметил он.
По словам Саара, сделок с частными домами в Тарту заключается относительно немного, и единичные продажи дорогих объектов завышают медианную цену. В городе сложно найти хороший участок под застройку, поэтому строительство новых домов все больше перемещается в окрестности Тарту. «Чтобы построить в Тарту новый частный дом, сначала нужно снести старый», – сказал Саар.
По его словам, новые частные дома возводятся преимущественно в близлежащих к Тарту волостях. Застройка ведется в первую очередь в волости Камбья и в районе Ихасте (волость Луунья). В Тартуском уезде на продажу выставлено почти в четыре раза больше домов, чем в самом городе.
Тем не менее, по оценке Саара, спрос на городские дома в хорошем состоянии остается высоким. «Красивые дома в Тарту по-прежнему пользуются спросом, но предложений мало. Поэтому за новый и качественный дом в черте города просят уже 700 000 евро», – сказал Саар.