Свежая статистика портала Kinnisvara24 и Земельного и пространственного департамента показывает, что первые месяцы года выявили на рынке недвижимости Южной Эстонии четкие региональные различия – количество сделок с квартирами в Тартумаа выросло почти на четверть, тогда как в меньших регионах продолжается снижение интереса к покупкам.
В первом квартале этого года на рынок недвижимости Южной Эстонии, как и в других частях страны, повлияло постепенное снижение ставки Euribor, что принесло облегчение заемщикам по жилищным кредитам и повысило общую покупательскую способность. Это влияние ощущается прежде всего в крупных городах, где число сделок заметно увеличилось.
«Снижение Euribor вернуло людям уверенность и смелость приобретать новое жилье. Эта тенденция наиболее ярко выражена в Тартумаа, где активность сделок с квартирами выросла почти на 24%», — отметил исполнительный директор Kinnisvara24 Урмас Уйбомяэ.
Региональные различия, однако, остаются значительными. Помимо Тартумаа, рост активности сделок зафиксирован только в Пылвамаа (+13,6%) и Вильяндимаа (+5,37%). Хотя в процентном выражении статистика показывает существенный рост, в реальности в этих уездах было совершено всего лишь на шесть и пять сделок больше соответственно. В то же время наблюдается снижение количества сделок в Валгамаа (-12,12%), Вырумаа (-8,3%) и Йыгевамаа (-5%).
«В малых уездных центрах сохраняется вызов: сокращение численности населения и более низкая покупательская способность оказывают влияние на активность рынка недвижимости. Явно прослеживается разделение между крупными центрами и периферией», — пояснил Уйбомяэ.
На окраинах южной Эстонии продолжается отток населения, из-за чего интерес к недвижимости здесь значительно ниже, чем в Тартумаа. В малых городах сделки с более ценными объектами в 2024 году в основном оставались в диапазоне 100 000–200 000 евро.
Один из самых заметных трендов – значительный рост числа объявлений о продаже недвижимости во всех уездах Южной Эстонии. По сравнению с первым кварталом прошлого года, больше всего предложений прибавилось в Йыгевамаа (+131%) и Валгамаа (+85,4%), но заметный рост зафиксирован также в Вильяндимаа (+75,3%), Вырумаа (+47,6%) и Пылвамаа (+41,6%). В Тартумаа, где число сделок выросло сильнее всего, количество предложений увеличилось на 25,9%.
«Резкий рост числа предложений говорит о том, что продавцы стали активнее, но это также указывает на удлинение сроков продажи – особенно в небольших регионах реализация недвижимости теперь занимает больше времени», — отметил Уйбомяэ.
По данным новой статистической платформы Kinnisvara24, цены предложения за квадратный метр квартир за год снизились практически во всех уездах и во всех сегментах жилья. Например, цены на однокомнатные квартиры снизились в Валгамаа на 41,3%, в Йыгевамаа на 27,5%, в Вильяндимаа на 25,6% и в Тартумаа на 19,9%. Единственный регион с ростом – Пылвамаа, где цены предложения за квадратный метр однокомнатных квартир выросли на 49,7%.
«Снижение цен предложения на квартиры указывает на то, что рынок корректирует ранее завышенные уровни. Многие продавцы вынуждены пересматривать свои ожидания и делать их более реалистичными – особенно в периферийных регионах», — отметил Уйбомяэ.
Число предложений по аренде жилья в этом году также увеличилось во всех уездах, кроме Йыгевамаа. Особенно заметен рост арендных предложений в Пылвамаа и Валгамаа, где он составил 150%. Значительный рост зафиксирован также в Вильяндимаа (+78,8%), Вырумаа (+75%) и Тартумаа (+62,4%).
«Рост активности на рынке аренды с одной стороны отражает интерес инвесторов к арендной недвижимости, с другой – в меньших уездных центрах спрос со стороны местного населения остаётся низким», — отметил Уйбомяэ.
Квартиры в аренду сдаются прежде всего в городах. В южной Эстонии наиболее активным арендным рынком остается Тарту, где высокий спрос обеспечивают студенты и молодые специалисты. Среди других городов региона выделяются Вильянди и Отепя. Особенность зимней столицы – в преобладании краткосрочной аренды (например, через Airbnb), поскольку регион привлекателен для туристов как зимой, так и летом. Это поддерживает инвестиции в курортные квартиры. В других уездных центрах рынок аренды ограничен, так как спрос формируется в основном за счет местных жителей. Молодежь уезжает в более крупные города, а население уменьшается.
В то же время, с точки зрения арендной доходности особенно выделяются меньшие уезды южной Эстонии. По данным калькулятора арендной доходности Kinnisvara24, средняя доходность однокомнатных квартир в Йыгева достигает 15%, в Выру – 9,2%, в Пылва – 10,5%. В Тарту этот показатель составляет лишь 5,7%.
«Отремонтированная и хорошо обставленная квартира может быть востребована и в отдалённых районах, поскольку многие предприятия ищут жилье для привлеченных специалистов», — добавил он. По словам Уйбомяэ, инвестируя в квартиры для аренды в малых городах, необходимо учитывать повышенный риск — как из-за сокращающегося населения, так и по причине низкой ликвидности.
По словам исполнительного директора Kinnisvara24, в 2025 году продолжается поляризация рынка недвижимости Южной Эстонии – Тарту и Вильянди сохраняют активность, тогда как меньшие центры сталкиваются с серьезными вызовами.
«Район Тарту остается локомотивом рынка недвижимости южной Эстонии благодаря университету и рабочим местам. Жизнеспособность рынка недвижимости в других уездных центрах во многом зависит от успеха местных работодателей и региональной политики, которая могла бы сдерживать периферизацию», — резюмировал Уйбомяэ.
По оценке риелторов, в Тарту в этом году ожидается умеренный рост количества сделок и цен – примерно на 3–5%. В других городах Южной Эстонии рост цен будет скромнее либо останется на прежнем уровне. Основной спрос – на энергоэффективные квартиры и новое строительство.